Нет решения правления о проведении собрания тсж. Кто, когда и с какой целью проводит общее собрание тсж, а также формы обсуждения вопросов

Собрание в товариществе собственников жилья влечет за собой принятие важных решений для дальнейшей деятельности с целью улучшить уровень проживания жильцов многоквартирных домов. Именно поэтому очень важно, чтобы присутствовали на собрании все собственники, а также осуществить правильное составление протокола общего собрания, где имеется подтверждение присутствующих о согласии на проведение определенного рода работ. В данной статье мы поговорим о том, как провести собрание ТСЖ и составить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Общее собрание собственников, согласно принятому и утвержденному Уставу, созывается правлением или одним из членов в связи с собственной его инициативой и является высшим органом управления. В случае с проявленной инициативой одного из членов ТСЖ созвать остальных для проведения собрания он должен оповестить собственников и при необходимости покрыть все материальные затраты, которые потребуются для осуществления общего сбора.

Следует отметить — общий сбор собственников необходимо проводить каждый раз и в обязательном порядке при возникновении проблем или каких-либо иных вопросов, что согласно Уставу должно решаться только после уведомления о проведении общего собрания тсж и принятия ими общего решения. Здесь при разборе насущного вопроса руководствуются положениями Устава или выдержками из законодательства, действующие на момент проведения собрания. Представленные вопросы не могут решаться только управлением ТСЖ без информирования остальных членов.

Выбор формы проведения общего собрания

Инициаторы сбора собственников должны решить вопрос о форме его проведения. Проведение общего собрания ТСЖ осуществляется в двух формах:

1. Личное присутствие всех членов ТСЖ, где принимается решение путем разбора и выделением общего мнения большинства граждан.
2. Заочное голосование, где члену ТСЖ вручается бюллетень и письменное заключение вопросов, на которые необходимо дать ответ. В повестке указывают фамилии членов, входящих в счетную комиссию. Комиссия принимает участие в собрании и выбирается исключительно собственниками. Их количество не может быть менее трех человек. Председатель же выбирается сразу выбранными членами счетной комиссии.

Важно! Общее собрание всегда подразумевает регистрацию собственников, участвующих в сборе. Регистрация осуществляется регистратором, который был назначен председателем ТСЖ, и с помощью регистрационного листа, где делают соответствующие отметки.

Общее собрание в форме заочного голосования

Заочный тип проведения собрания несколько отличается от очного. Здесь подразумевается распространение сообщения, в котором должны быть указаны следующие важные аспекты:

• все сведения об инициаторах;
• форма голосования;
• время и дата подведения итогов и принятия решения на основе подсчета голосов собственников, выраженных в приложенных бюллетенях;
• необходимо указать место, куда требуется сдать заполненные собственниками бланки;
• общие положения и насущные вопросы, которые необходимо решить с помощью заочного голосования;
• предоставить участникам контакты инициатора, чтобы можно было выяснить информацию, возникшую при ознакомлении с предоставленным сообщением;
• адрес и время, где можно получить консультацию.

В указанное время счетная комиссия начинает подсчет голосов и принимает решение на основе выраженных мнений собственников в пользу большего числа (для принятия решения необходимо собрать 51% положительных голосов).

Важно! В случае нарушения одного из пунктов с помощью судебного заседания можно обжаловать принятое решение счетной комиссией и управлением ТСЖ.

Порядок участия членов ТСЖ при проведении общего собрания

Участие собственников в общем собрании также имеет некоторые особенности. Так, они должны не только регламентироваться утвержденным ранее Уставом, но и общими положениями товарищества.

Помимо всего прочего, выделяют следующие аспекты участия членов в общем сборе:

• член ТСЖ может принимать участие лично или отправить свое доверенное лицо, которое может действовать посредством выданной доверенности в случае ограничения прав на принятие решений;
• не исключается участие собственников и юридических лиц, которые представляют свои исполнительные органы;
• право голоса принадлежит всем собственникам без исключения, если подразумевается долевой раздел общего имущества, то размер частей должен учитываться при голосовании;
• все члены допускаются к участию только в случае внесения в общий список членов ТСЖ, которые имеют право для голосования;
• список должен быть составлен заранее не менее чем за 15 дней до или три дня после проведения собрания,
• в список попадают действующие на момент голосования члены товарищества;
• какие-либо изменения в списке могут вноситься только после исправления ошибок;
• держателем представленного списка, которое именуется Реестр, является само ТСЖ;
• при проведении голосования, каждый член ТСЖ, который включен в список (Реестр) получает индивидуальную бюллетень.

Порядок проведения общего собрания тсж крайне важен, иначе принятое решение может быть признано недействительным.

Подготовительные работы перед проведением общего собрания

Подготовительные работы заслуживают отдельного внимания. Все аспекты, подлежащие рассмотрению и принятию решения, составляются председателем и инициативной группой. Они принимают решение о месте и времени проведения, а также составляют повестку дня. При составлении повестки также необходимо руководствоваться мнением остальных членов ТСЖ, которые при этом не должны противоречить действующему законодательству. Результат необходимо преподнести всем членам товарищества, которые могут в течение 10 дней вносить какие-либо изменения и пожелания.
Что же касается повестки, то она должна включать следующие важные подпункты:

• время и место осуществления предлагаемого собрания ТСЖ;
• необходимо перечислить общие данные о членах правления ТСЖ;
• перечисление и общие особенности вопросов, которые подлежат рассмотрению;
• четкая формулировка всех вопросов, которые подлежат голосованию.

После сформирования представленной повестки ее необходимо отправить всем членам ТСЖ для ознакомления и уведомления.
Также необходимо в полном соответствии с действующим Уставом или законодательством составить форму бюллетени. Она, как правило, должна быть подписана членом товарищества и содержать три графы «за», «против» и «воздерживаюсь».

Важно! Если вместе с распространением повестки последует предложение провести голосование в пользу выбора одного из членов правления, к ней необходимо приложить отдельную бюллетень с голосованием и общими биографическими данными кандидата.

Порядок проведения общего собрания ТСЖ

Для плодотворного проведения собрания необходимо соблюсти следующие важные аспекты:

1. Работой должен руководить выбранный всеми членами председатель. Если на момент сбора его нет, в качестве руководителя выступает человек, который временно заменяет председателя, также выбранного всеми членами ТСЖ.
2. На собрании обязательно должен присутствовать секретарь, который отвечает за ведение протокола.
3. На плечах председателя лежит координирование проведения собрания, работы счетной комиссии, а также следит за соблюдением прав и обязанностей членов товарищества.
4. Еще до начала общего собрания необходимо определить людей, которые будут докладывать о вопросах, их разрешениях и заниматься подсчетом голосов. Также принимается решение о присутствии третьих лиц и возможности участия в прениях между членами товарищества. Уже во время проведения собрания все первоначальные утверждения могут меняться.

Необходимо также учесть, что порядок проведения собрания не должен нарушать права членов ТСЖ, членов управления или счетной комиссии.

Принятие решений и протокол общего собрания

Как уже было оговорено выше, принятие решений должно осуществляться путем проведения голосования в открытой или анонимной форме в виде поднятия рук или с помощью бюллетеней, соответственно. Если используется заочное голосование, то собственник должен в течение недели отправить письмо с ответами счетной комиссии по указанному адресу.

В процессе внесения каких-либо формулировок, предложенных одним из членов, секретарь собрания обязан ее зафиксировать и вынести на обсуждение. Предложенные формулировки в качестве внесения поправок в составленную повестку дня следует рассмотреть и утвердить (или отказать) путем голосования. Также перед началом предложенную формулировку можно снять и воспользоваться первоначально предложенными фактами и предложениями.

Решение по определенному вопросу принимается путем сбора более 50% голосов, формулирующих общее мнение. В бюллетени, как правило, указывают несколько решений, среди которых члену товарищества необходимо принять более понятное и приемлемое для него. Если заполнение бюллетени было проведено с нарушением, голос члена товарищества не учитывают в дальнейшем.

Как только был произведен подсчет голосов и принято решение, счетная комиссия составляет Протокол общего собрания ТСЖ, где указывают также все данные о проведенном голосовании. Его подписывает председатель ТСЖ после ознакомления. Если голосование проходило в открытой форме, то его результаты оглашаются на собрании собственников. В случае заочного проведения результаты вывешиваются на досках объявлений каждого подъезда, где собственникам представляется полная сводная таблица не позднее 10 дней после подведения итогов.

Обжалование решения

Любой член товарищества имеет право обжаловать принятое решение в течение полугода со дня ознакомления с результатами. Он может подать иск в суд, где предъявит и выразит свои претензии в отношении правления ТСЖ и потребует рассмотрение протокола общего собрания тсж о ликвидации.

Помните, что любые нарушения проведения собрания членов ТСЖ могут привести к признанию принятого решения недействительным, а это чревато потерей финансовых средств.

Общее собрание собственников - привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании - разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

• информацию о лице, участвующем в голосовании;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

• фамилия, имя, отчество - для физических лиц, полное наименование - для юридических лиц;
• место жительства или место нахождения;
• паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ , доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ . Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ . В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания - разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов - это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов - об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 - 48 ЖК РФ , в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса . Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Эта статья поможет получить четкое представление о характере и содержании всех вопросов, отнесенных Жилищным кодексом к компетенции общего собрания, выборе наилучших способов их решения, определении оптимального порядка подготовки и проведения самого общего собрания в реальных условиях деятельности ТСЖ.

В этой статье вы прочитаете:

• Компетенции обещего собрания членов ТСЖ

Компетенции общего собрания членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ - это высшая инстанция в иерархии товарищества, и все, что к ней относится, заслуживает самого пристального внимания и изучения. Неверно поставленные вопросы или принятые решения, некорректно оформленные документы, любое нарушение процедуры проведения общего собрания членов могут повлечь за собой необратимые последствия для ТСЖ. Неоднократно вносимые поправки, изменения и дополнения в Жилищный кодекс не исключили и даже в определенной степени повысили потребность в некоторых разъяснениях и рекомендациях.

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет следующие компетенции:

• вносить изменения или утверждать новую редакцию устава;
• принимать решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначать ликвидационную комиссию, утверждать промежуточный и окончательный ликвидационные балансы;
• избирать членов правления, ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом, также председателя правления из числа членов правления, досрочно прекращать их полномочия;
• устанавливать размеры обязательных взносов и платежей членов ТСЖ;
• утверждать порядок образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов (в т. ч. фондов текущего и капитального ремонта общего имущества) и их использования, а также утверждать отчеты о расходовании таких фондов;
• принимать решения о получении заемных средств, в т. ч. банковских кредитов;
• определять направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
• утверждать годовой план содержания и ремонта общего имущества (ОИ), отчет о выполнении такого плана;
• утверждать сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об использовании таких смет, аудиторских заключений;
• утверждать годовой отчет о деятельности правления товарищества;
• утверждать заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
• рассматривать жалобы на действия председателя и членов правления и ревизионной комиссии (ревизора);
• принимать и изменять по представлению председателя правления правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт ОИ, положения об оплате их труда, утверждать новые внутренние документы товарищества, предусмотренные Жилищным кодексом, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ;
• определять размер вознаграждения членов правления;
• другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Вопросы, отнесенные к компетенции правления, общее собрание членов ТСЖ также имеет право рассматривать.

Практика показала, что компетенции общего собрания членов ТСЖ можно уточнить и расширить.

• Неисправность системы отопления и залитие квартиры: кто за это отвечает

Утверждению порядка образования, использования и отчета о расходовании резервного и других специальных фондов должно предшествовать решение общего собрания об образовании каждого специального фонда. Это требование вытекает из п. 3 ст.151 ЖК РФ, согласно которому общее собрание сначала принимает решение об образовании определенного фонда, после чего на основании принятого решения определяет порядок его функционирования.

На общем собрании членов ТСЖ следует одновременно принять решение о создании определенного специального фонда и порядок образования, использования и утверждения отчета о его расходовании (Порядок). Оформлять утвержденный Порядок рекомендуется в виде стандарта управления многоквартирным домом (МКД). В первом пункте этого стандарта указывается, что Порядок разработан на основании решения общего собрания членов ТСЖ об образовании указанного специального фонда (протокол от ___№___).

Направления использования дохода от хозяйственной деятельности следует, прежде всего, определять в соответствии с п. 2 ст.152 ЖК РФ, в котором для ТСЖ утверждены следующие три вида хозяйственной деятельности в МКД:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;
• строительство дополнительных помещений и объектов ОИ;
• сдача части ОИ в наем или аренду.

На первый взгляд кажется, что обслуживание, эксплуатация и ремонт ОИ МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками и нанимателями этих помещений, является одним из разрешенных ТСЖ видов хозяйственной деятельности.

В некорректности указанного предположения убеждают ст. 50 и ст. 66 ГК РФ, где говорится, что коммерческие организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, могут создаваться в форме различных хозяйственных товариществ и обществ. Из этого следует, что хозяйственная деятельность присуща только организациям, относящимся к разряду коммерческих.

ТСЖ согласно п. 1 ст. 133 ЖК РФ относится к некоммерческим организациям, и его основная деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту ОИ МКД в интересах собственников помещений не может быть отнесена к коммерческой.

Что же в таком случае подразумевается под разрешенной ТСЖ хозяйственной деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД? Принимая во внимание все сказанное, можно утверждать, что имеются в виду работы по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящегося к ОИ МКД, например, обслуживание и ремонт сантехнического оборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и ее перепланировка и тому подобные работы, не связанные с ОИ.

Указанные работы оплачиваются за счет средств собственников и нанимателей помещений, и выполнение таких работ силами ТСЖ обеспечивает товариществу получение дополнительных финансовых поступлений в качестве дохода от разрешенной хозяйственной деятельности.

К такому же выводу пришел Жилищный комитет Санкт-Петербурга, который в письме от 30.04.2010 № 1744 I 10-3 указал: «ТСЖ может осуществлять хозяйственную деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД, не относящегося к ОИ собственников помещений в этом доме».

В соответствии с п. 3 ст. 152 ЖК РФ доход, полученный ТСЖ от разрешенной хозяйственной деятельности, может быть использован по решению общего собрания для оплаты общих расходов или направлен в специальные фонды, а также на иные цели, предусмотренные Жилищным кодексом и уставом ТСЖ.

Практика показывает, что в большинстве случаев целесообразно использовать доход от хозяйственной деятельности для оплаты общих расходов.

Утверждение хозяйственных планов на общем собрании членов ТСЖ

Утверждение годового плана содержания и ремонта ОИ МКД и отчета о выполнении такого плана в соответствии с подп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ включает утверждение смет доходов и расходов ТСЖ, отчета о деятельности правления и заключения ревизионной комиссии.

Из этого следует, что план содержания и ремонта ОИ должен быть органически связан со сметами доходов и расходов.

По большому счету этот план и отчет о его выполнении должны с достаточной степенью детализации входить в состав смет доходов и расходов в качестве одного из разделов. Нельзя забывать, что указанные сметы состоят из нескольких разделов:

• содержание и ремонт ОИ;
• коммунальные услуги;
• прочие услуги;
• хозяйственная деятельность;
• взносы на ремонтные работы;
• прочее.

Смета расходов составляется аналогичным образом. Раздел 1 сметы расходов фактически является планом содержания и ремонта ОИ. В нем следует подробно, по позициям указывать все планируемые затраты на управление МКД, на содержание и текущий ремонт ОИ. В графе 3 приводятся сведения о фактическом выполнении каждой позиции сметы расходов.

Кроме того, отпадает необходимость в оформлении специального плана содержания и ремонта ОИ и отчета о выполнении такого плана. Общее собрание членов ТСЖ может утвердить план содержания и ремонта ОИ и отчет о его выполнении как часть (раздел 1) сметы расходов и отчета о выполнении этой сметы.

Главное в предложенной форме документов, представляемых на утверждение общему собранию членов ТСЖ, заключается в исключении формализма при составлении плановых и отчетных документов, в сопоставлении физических объемов работ, планируемых для содержания и ремонта ОИ, со стоимостью этих работ и возможностью их оплаты за счет финансовых ресурсов ТСЖ.

• Страхование лифтов как опасных объектов: кто должен это делать

Более подробные разъяснения и рекомендации по составлению годового хозяйственного плана, сметы расходов, финансового плана (с примерами), о том, как это работает на практике, об организации и проведении общего собрания вы найдете журнале "Управление многоквартирным домом".

В заключение можно подчеркнуть, что практика использования приведенных в настоящей статье разъяснений и рекомендаций подтверждает их эффективность в решении вопросов, связанных с компетенцией общего собрания членов ТСЖ и порядком подготовки и проведения такого собрания.

Адвокаты Сергей Крюков и Николай Сабуров оказывают услуги по консультированию лиц, организующих общие собрания собственников многоквартирного дома и членов товариществ собственников жилья.

Дополнительная информация по общим собраниям собственников помещений и членов ТСЖ:

Повестка дня общего собрания собственников (исключительная компетенция общего собрания собственников), с перечнем вопросов

Повестка дня общего собрания членов ТСЖ (исключительная компетенция общего собрания членов ТСЖ), с перечнем вопросов

Порядок проведения собраний (собственников помещений или членов ТСЖ)

Правовое регулирование организации и проведения общих собраний собственников и членов ТСЖ осуществляется Жилищным кодексом РФ:

Статья 44 Жилищного кодекса РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Готовятся комментарии адвокатов: особенности общих собраний собственников домов в коттеджных поселках; особенности общих собраний в ТСЖ, в состав которых входят несколько многоквартирных домов.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Готовятся комментарии адвокатов: понятие реконструкции, расширения, надстройки, хозяйственных построек; виды ремонтов, понятие общего имущества дома.

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Готовятся комментарии адвокатов: образцы решений о передаче в пользование общего имущества, типы решений и другое.

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 45 Жилищного кодекса РФ: порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Готовятся комментарии адвокатов: что делать, если ни порядок проведения, ни сроки не установлены общим собранием и мн. другое.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Статья 46 Жилищного кодекса РФ: решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 47 Жилищного кодекса РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

Готовятся комментарии адвокатов: какие именно сведения должны быть указаны в решении?

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

Готовятся комментарии адвокатов: виды документов, подтверждающие право собственности, какие сведения их этих документов должны быть указаны и др.

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Адвокат Сергей Крюков,

Собрание участников товарищества является органом управления МКД. На основании этого участники ТСЖ имеют определенные права:

Чтобы обсудить проблемы, касающиеся дома, внести в деятельность ТСЖ изменения или принять участие в утверждении решения, члены товарищества собираются вместе в назначенные дату и время.

Определенную часть решений по управлению домом принимает глава и правление. Однако существуют вопросы, требующие согласования с хозяевами квартир на общем созыве. Например, выборы председателя или установление членских взносов. Собрание как орган управления играет ключевую роль в ТСЖ: практически все, что касается общедомового имущества, финансов и хозяйственной деятельности, должно быть согласовано с хозяевами помещений МКД.

Формы

• Очно. Требует личной явки жильцов в заранее назначенном месте. Собственники регистрируются (это требуется для подтверждения факта принятия участия и определения кворума), затем обсуждают вопросы, касающиеся цели мероприятия, и принимают решение посредством голосования.
• Заочно. Хозяева квартир заранее оповещаются о голосовании, получают опросники и выражают свое мнение в письменном виде.
• Очно-заочно. Включает в себя две вышеназванных формы и состоит из двух этапов. Первый – очная встреча жильцов и устное решение вопросов. Второй – голосование через , которые собственники сдают ответственному лицу к оговоренной дате.

Сколько раз проводится?

Мероприятие должно назначаться 1 раз в год как минимум. (ЖК РФ ст.45). Законодательство также дает пожелание по времени проведения созыва. Это период времени с апреля по июнь.

Собрания могут быть запланированными и внеочередными. Инициатором запланированного созыва членов является правление и глава ТСЖ. Мероприятие проводится тогда, когда от собственников требуется принятие участие в голосовании по поводу тех или иных дальнейших действий правления.

Возможно ли внеплановые?

Внеочередные мероприятия инициируются как самими хозяевами квартир, так и правлением ТСЖ. Если решение о необходимости проведения созыва приняли жильцы, то их количество должно быть не менее 10% от общего числа (ст.45 ч.6 ЖК РФ). Один владелец квартиры не сможет собрать всех жильцов, для этого ему потребуется заручиться поддержкой требуемого числа жильцов.

СПРАВКА! Если другие жильцы поддержали инициатора, то им нужно направить письменное уведомление председателю о необходимости проведения собрания. Тот, в свою очередь, в течение 45 дней обязан подготовиться к мероприятию и созвать жильцов для обсуждения поставленного вопроса.

Внеплановые созывы также могут проводиться по причине срыва запланированного собрания. Решения, принятые на голосовании, имеют юридическую силу только в том случае, если в нем участвовали лица, обладающие более половиной голосов от общего количества.

Если в установленный день явилось недостаточное количество жильцов, то провести его будет невозможно – это будет противоречить законодательству и нарушать интересы других хозяев квартир. По причине неявки на общее собрание проводятся внеочередные созывы жильцов.

Какие вопросы решаются?

На обсуждении собственниками могут подниматься следующие вопросы:

Кто является председателем?

Первый вопрос собрания – кто будет председательствовать на нем. Если созыв жильцов осуществляется по инициативе нескольких собственников, то председатель выбирается из их числа перед оглашением повестки дня. Необходимость в этом лице нет, если обсуждение вопросов и голосование проводится по опросным листкам. Также перед началом собрания выбирается и секретарь – тот, кто будет вести протокол и прочую документацию. Для подсчета голосов избирается счетная комиссия.

Необходимые документы

Проведение общего созыва членов ТСЖ для смены председателя сопровождается рядом документов – уведомлением, протоколом и решением. Каковы их цели и какие требования выдвигает к оформлению Жилищный кодекс?

Уведомление

Чтобы созвать собственников инициатор мероприятия должен сообщить о его проведении путем вручения письменного уведомления. В ЖК РФ (ст. 45) определена установленная форма этого документа.

Если пренебречь нормами его оформления, то принятое решение на собрании, созванном по неверно составленным уведомлениям, можно будет легко оспорить в суде.

1. ФИО инициатора.
2. Указание формы проведения.
3. Адрес, дата и время сбора жильцов.
4. Цель собрания (какие вопросы будут рассматриваться жильцами).
5. Адрес, по которому приглашенный на собрание может ознакомиться с материалами, касающимися обсуждения вопроса.
6. Подпись инициатора и приглашенного жильца, дата вручения.

СПРАВКА! Документ должен быть вручен каждому хозяину квартиры заказным письмом, если в уставе не прописан иной способ его передачи. Допускается также вручение уведомления лично под роспись и вывешивание объявления на месте, доступном для каждого собственника.

Протокол

Это итоговый документ, в котором фиксируется принятое решение. Формы протокола утверждены Приказом Министерства строительства и ЖКХ №937 .

1. Число подписания документа.
2. Данные о проведении мероприятия: когда проходило и где.
3. Очередность и формы.
4. ФИО человека, собравшего владельцев квартир.
5. Данные председателя и секретаря.
6. Данные о площади всего дома и площади всех владельцев, явившихся на собрании.
7. Цели.
8. Сведения о голосовании по каждому вопросу.
9. Приложение и список документов, которые рассматривались.
10. Подпись председателя и секретаря.

Решение

Данный документ является приложением к протоколу. В нем содержится информация о голосовании жильцов по каждому вопросу, а также подсчет голосов.

На основании данных результатов указывается, какое решение принято.

СПРАВКА! Если на повестке дня обсуждалось несколько вопросов и по всем ним проводилось голосование, то в документе должны быть прописаны результаты голосования и принятое решение по каждому вопросу.

Порядок процесса

Рассмотрим порядок проведения общего собрания собственников от подготовки до принятия решений.

1. Подготовительный этап. Выбор места, времени и даты собрания. Составление повестки и бюллетеней для голосования.
2. Регистрация присутствующих жильцов и определение правомочности мероприятия. Если явилось количество владельцев, чьи голоса составляют менее половины от общего, то мероприятие не проводится.
3. Выбор председателя, секретаря и комиссии по подсчету голосов.
4. Оглашение цели созыва, обсуждение вопросов.
5. Голосование путем внесения соответствующей пометки в бюллетень. Проводится после каждого поднятого вопроса, требующего решения.
6. Подсчет голосов, оглашение решения, подпись протокола.

Принятие решений

На собрании жильцов решения принимаются путем голосования. Правом голоса обладают только владельцы квартир и их законные представители на основании доверенности. Каждому присутствующему в начале мероприятия выдается бюллетень. На нем помимо ответов на вопросы должны содержаться данные собственника. Участник собрания имеет право не только проголосовать «за» и «против», но и воздержаться от принятия решения.предусмотрены следующие случаи оспаривания:

• хозяин жилого помещения не являлся на мероприятия; он был против решения, которое было принято большинством голосов;
• собрание проходило с нарушениями ЖК;
• принятое решение нарушает право и интересы собственника.

Несмотря на то, что законодательством установлены правила и формы проведения собраний, а также определена их необходимость, правление и председатель ТСЖ могут злоупотребить властью, составив фиктивный протокол собрания. Если решение не устраивает собственника или он увидел нарушения в работе проведения созыва жильцов, он имеет право подать в суд в течение полугода со дня получения им информации о действующем протоколе.

В исковом заявлении потребуется указать, прежде всего, на ошибки и нарушения при проведении собрания. Такими нарушениями могут быть:

• недостаточное количество явившихся жильцов для голосования;
• неверно оформленные документы;
• отсутствие уведомлений о проведении голосования.

СПРАВКА! Приказ Министерства ЖКХ №937 от 2015 года обязывает ТСЖ передавать копии протоколов собраний в ГЖИ (жилищную инспекцию). Такое правило было введено с целью борьбы против подделок протоколов.

Если собственник подозревает товарищество в фальсификации документов, то он может направить свою жалобу в этот надзорный орган.

На собрании ТСЖ решаются ключевые вопросы, касающиеся управления МКД. От итогов голосования зависит дальнейшая судьба дома и спокойствие его жильцов. Поэтому проведения данного мероприятия требует соблюдения норм и правил, установленных ЖК РФ.