Современные проблемы кадастровой оценки земли. Правовые проблемы оценки земли в рф

Волович Н.В.,
ООО «Институт оценки собственности
и финансовой деятельности», г. Томск

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами (сравнительным, затратным и доходным), так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения - от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов). При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней (RB, BL) его градостроительного освоения.

I. Оценка занятого участка, возможного под застройку (RB).

Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку.

II. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку (BL)

Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Расчет стоимости земельного участка под будущую застройку можно представить следующей схемой:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = стоимость приобретения возможного под застройку участка
BL = стоимость участка, полностью подготовленного под застройку
K = расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

• Очистка от загрязнения;
• Затраты на градостроительное проектирование и экспертизы;
• Стоимость внешних и внутренних подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре
• Экологические требования, в т.ч. приобретение участков под озеленение;
• Расходы на обязательную социальную инфраструктуру;
• Топогеодезические работы;
• Расходы на трансакцию (на оформление и регистрацию договора);
• Текущие и непредвиденные расходы.

S = Выпадающая площадь из приобретаемой на земли общего пользования - улицы, озеленение, социальная инфраструктура.
p = процент по инвестициям.
n = время на подготовку участка под застройку, включая риски не сдачи под застройку в срок.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, т.к. этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия.

• Государство выступает в двух лицах - как собственник земельного участка и как институт власти. В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность.
• Само государство (включая местное самоуправление), несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, т.к. его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав. Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка.
• При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки. В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений.
• Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю.

В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально. Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений. И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, т.е. для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости.

Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий.

Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината (Местонахождение Красноярский край, г. Ачинск, Ачинский район).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т.е. стоимость, определенная для целей налогообложения.

Предлагаемый подход к оценке - затратный.

Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли.

Во-первых, компания «РусАл» (производит 75% российского первичного алюминия и 10% от мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу.

Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади - более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, т.е. большой износ фондов.

Описание объекта оценки

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 г. для промышленной площадки в г. Ачинск - 5.26 рублей за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования - 2-х кратная ставка земельного налога. Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) - 7.96 руб. за кв. метр и является средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» - 0,259 руб. за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, т.е. 5,12 руб. за кв. метр.

Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки - 87,6 тыс. руб. за га.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Метод оценки

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков

Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника - в 1961-1962 гг. Срок строительства комбината - 10 лет, рудника - 4 года.

Всего непосредственно под строительство АГК было выделено 2070 га, в том числе не менее 60% пахотных земель за счет сельскохозяйственных угодий колхоза XX партсъезда.

Под строительство Мазульского рудника было выделено 1180 га, из них сельхозугодий 415 га (35,2%).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

• по участкам АГК (выделялось 2070 - сейчас 980 га) - 47,3 % (без учета Санитарно-защитной зоны),
• по участкам Мазульского рудника (сейчас 610 га вместо 1180) - 51,7 %.

Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (стоимость нового освоения аналогичных земель) в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. (действующая редакция). В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс. руб. за га, а прочих - 116 тыс. рублей за га. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50% от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

Итого: стоимость нового освоения земель составляет:

• По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т.е. 36,6 руб. за кв. метр.
• По участкам, занимаемых рудником - 166 198 тыс. руб. (в расчете на 610 га). или 26,9 руб. за кв. метр.

Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. В выполняемой оценке стоимость денег во времени берется из расчета 14% годовых. При 14% годовых это составляет удорожание вложений при сроке застройки площадки АГК 10 лет в 3,707 раз и в итоге дает 135,7 руб. за кв. метр.

Рудник осваивался 4 года - удорожание в 1,4815. Т.е. приведенная стоимость в расчете на кв. метр земельных участков рудника - 39,5. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. При планируемой ставке земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка она составит 0,6 руб. за кв. метр, что в 2,3 раза больше современной ставки земельного налога для земель района.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. метр (17 руб. за кв. метр собственно земельного участка - 11,6 руб. за кв. метр с накоплением суммы 3 года при ставке 14 % годовых) или 306. 6 млн. рублей в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31.3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

ОАО «Ачинский глиноземный комбинат» имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и значительной частью электроэнергии. Непосредственный поставщик - Назаровская ГРЭС, соединенная с ТЭЦ АГК ЛЭП 110 протяженностью 30 км . По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО «ЕЭС России» в 2002 г., стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) составляет в 2001 г. минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото- и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку Назаровской ГРЭС для ОАО «АГК» составило в 2002г. 940 525 тыс. руб.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. долларов США в расчете на км., т.е. с учетом фактической протяженности 27,5 млн. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552.5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК (980 га) площади - 96 рублей.

В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб. за кв. метр.

С учетом 1,5% ставки земельного налога от оцененной кадастровой стоимости земельного участка данная налогооблагаемая база составляет 75% от современной ставки земельного налога для производственной базы 5,26 руб. за кв. метр и в 50 % от средней ставки земельного налога, применяемого для налогообложения технологической зоны.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г., и в более чем в 6 раз больше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальным рыночным стоимостям промышленных земель в Германии.

Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa, с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО. В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России - 100 млрд. долларов (в реальности она примерно в 10 раз меньше) или приводимые примеры того, что установленные суммы выкупа превышают рыночную стоимость земельных участков не только в России, но и в развитых странах для промышленного использования.

В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

1

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. В данной статье перечислены объекты, которые оцениваются при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения. При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды от оцениваемого земельного участка. Приведены показатели, которые определяются при оценке нерыночной стоимости земли. Также в данной статье рассмотрены проблемы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки.

кадастровая стоимость

земли сельскохозяйственного назначения

земельный участок

рыночная стоимость

рынок земель

1. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

2. Баронин С.А., Анчихров Е.А., Толстых Ю.О. Управление инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

3. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Использование глобальных спутниковых навигационных систем при корректировке и обновлении базовых карт и планов территорий // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2. - URL: www..

4. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Современные проблемы картографического обеспечения территории Российской Федерации с учетом геополитических интересов страны // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3. - URL: http://www..

5. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П. Аэрогеодезия и фотограмметрия: электронный учебник / Пензенский государственный университет архитектуры и строительства. - Пенза, 2011.

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, углубления мирового, энергетического и финансового кризисов роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла.

По состоянию на 2012 год на территории России насчитывалось 389,0 млн га земель сельскохозяйственного назначения, включая 196,3 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе 115,2 млн га пашни. По отчетным данным под сельскохозяйственное производство используется 521,3 млн га земель, из них земли сельскохозяйственного назначения составляют 343,0 млн га (65,8%).

В связи с присоединением Крыма и города Севастополя к Российской Федерации требуется внести серьезные коррективы в существующий картографический материал России с учетом добавления новых земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. Это сложная задача, требующая дополнительных финансовых ресурсов, особенно если учесть, что в настоящее время на землях сельскохозяйственного назначения не до конца проведена инвентаризация, в границах территорий бывших сельскохозяйственных предприятий не выполнено разграничение земель, которые используются сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве пользования. Земли сельскохозяйственного назначения играют решающую роль в экономике России, их постановку на кадастровый учет, регистрация, закрепление в натуре следует провести в сжатые сроки.

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества оцениваются: сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его, застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования, рассматриваемые как единые объекты недвижимости, в том числе фермы, личные подсобные хозяйства и дачи, производственные помещения и объекты инфраструктуры, собственно земля в составе застроенных земельных участков, сельскохозяйственный имущественный комплекс и отдельные виды сельскохозяйственного имущества, в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, в том числе колхозные леса, продуктивный и рабочий скот, полезащитные лесные полосы, водоемы, используемые для разведения рыбы, запасы и другое имущество, земельные доли, паи и акции, частичные имущественные права на землю (право аренды земли на определенный срок, право аренды земельной доли), величина компенсации при выделении земельного участка в натуре в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, сервитуты, убытки собственников, землевладельцев и арендаторов, возникающих при изъятии у них земельных участков или ограничении их прав.

Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Оцениваться могут показатели рыночной и нерыночной стоимости земли.

При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки перечисленных выше объектов является рыночная стоимость права собственности на земельный участок (государственной, муниципальной, частной, коллективно-долевой) и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды (доходы, полезности) от оцениваемого земельного участка. В последнем случае оцениваются так называемые частичные права, например земельные доли, паи, акции.

При оценке нерыночной стоимости земли могут определяться такие показатели, как: кадастровая стоимость земельного участка, стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, стоимость выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями у государства или муниципалитета в собственность, нормативная цена земли, стоимость права на землю при ликвидации или банкротстве сельскохозяйственного предприятия в случае отсутствия данных о рыночной стоимости земли, иные показатели стоимости, применяемые в тех или иных целях по установленным государством или местными властями правилам.

Вопросы определения нерыночных показателей стоимости в основном регламентируются правовыми актами, содержащими нормативные показатели или инструкции по их расчету. Порядок расчета показателей кадастровой стоимости земли устанавливается ведомственными методиками Росземкадастра (ныне Минэкономразвития России).

Стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель определяется по нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. № 1176.

Порядок расчета стоимости выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями установлен Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Конкретные расценки устанавливаются на основании данного порядка органам власти субъектов Российской Федерации.

Нормативная цена земли также устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации самостоятельно. Самые общие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимостью), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также требует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных выше объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Указанные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки (ЕСО) и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки (МСО).

Европейские стандарты оценки в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: землю без объектов недвижимости, находящихся на ней, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.

В проекте нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества выделяются следующие объекты оценки: растениеводческие фермы, орошаемая земля или фермы с орошаемым земледелием, многолетние посадки, лесные участки, молочные фермы, скотоводческие пастбищные хозяйства, объекты сельскохозяйственного имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки, переработки или хранения урожаев после уборки.

К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся: оценка земли преимущественно методами доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов другими методами, получение официальной информации о сделках с сельхозугодиями, определение ставки дисконтирования, получение информации об урожайности культур на угодьях разного качества и о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), оценка земли в депрессивных регионах с низкой плотностью населения, учет значительных колебаний цен на сельхозпродукцию, оценка сельскохозяйственных угодий, наиболее эффективным использованием которых является не ведение сельского хозяйства, а застройка под дачи, коттеджи и объекты рекреации (престижные пригороды больших городов и рекреационно-привлекательные места), оценка земли под многолетними насаждениями - садами, виноградниками и полезащитными лесополосами и лесной растительностью.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Большие объемы землеустроительных работ предстоит провести на территориях муниципальных и иных административных образований. Вошедшие в состав Российской Федерации Крым и Севастополь требуют особого внимания в решении различных землеустроительных задач, связанных с установлением их границ, инвентаризацией и разграничением земельных участков, с постановкой их на кадастровый учет, а также с необходимостью территориального планирования новых земель, включенных в состав России, их рациональным использованием и охраной.

Рецензенты:

Бормотов А.Н., д.т.н., профессор кафедры «Автоматизация и управление» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный технологический университет», г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г.Пенза.

Библиографическая ссылка

Тюкленкова Е.П., Пресняков В.В., Синицина Г.Ю. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=14647 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» 1

В рамках исследования утверждается, что за последние несколько лет проведена переоценка кадастровой стоимости земельных участков практически во всех субъектах Российской Федерации, принятие всех результатов оценки произошло с помощью постановлений глав муниципальных образований. Цель исследования – выявление основных проблем при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Исследование проводится с намерением использования материалов работы для проведения круглых столов с представителями предпринимательства в сфере оценке стоимости недвижимости и банковской сфере, а также со студентами профильного направления. Для проверки гипотезы планируется решить следующие задачи: проанализировать состояние рынка земельных участков коммерческого назначения в Пензе; выявить основные проблемы уменьшения или увеличения кадастровой стоимости земли; определить динамику цен на рынке земельных участков; выделить приоритетные направления в данной сфере; спроецировать возможные решения выявленных проблем.

земельный налог.

динамика цен

государственный кадастр недвижимости

переоценка земельных участков

оспаривание кадастровой стоимости

земельный участок

кадастровая стоимость

1. Акимова М.С., Поршакова А.Н., Улицкая Н.Ю., Старостин С.В., Котельников Г.А. Инвестиционный маркетинг комплексной жилой застройки территории // Экономика и предпринимательство. . – 2013. № 12-2. – с.41.

2. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий// Известия Юго-западного государственного университета. – 2011.  №5-2.

3. Баронин С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук.  М., 2005.

4. Баронин С.А., Трофименко М.Г. Моделирование муниципального земельного девелопмента при инвестиционном развитии комплексной жилой застройки.Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011  №5-2  с.284-286.

5. Герасимова А.А., Толстых Ю.О., Савина Е.А., Константинова Ю.Р. Особенности переоценки кадастровой стоимости земельных участков в современных условиях. //Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2;URL: www..11.2014).

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (действующая редакция от 01.01.2014).

7. Кузин Н.Я., Горюнова Н.М. Модели подходы к массовой оценке недвижимости // Региональная архитектура и строительство. – 2010. – № 1.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31. 07.1998 №146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (действующая редакция от 01.01.2014).

9. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 « Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

10. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов (ФСО №4)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России N 508 от 22 октября 2010 г.

За последние несколько лет произошла переоценка и последующее утверждение результатов кадастровой стоимости земельных участков во всех субъектах Российской Федерации.В свою очередь, пересмотр и утверждение кадастровой стоимости земельных участков привело существенному увеличению сборов по земельному налогу с собственников. Таким образом, собственники могут столкнуться с рядом проблем.

К примеру, можно привести следующую проблему: кадастровая стоимость, с одной стороны, представляет собой оценочную категорию, то есть для ее определения привлекаются независимые оценщики, с другой стороны, результаты самостоятельного исследования, организованного владельцем земли показывают, что земля может иметь гораздо более низкую рыночную стоимость, чем по данным кадастрового учета.Расчет стоимости земельных участков и объектов недвижимости для выкупа их в собственность, а также расчет земельного налога и арендных платежей вычисляются на основе кадастровой стоимости. Одной из важных проблем при оценке кадастровой стоимости участков является способ ее оценки. Необходимо отметить, что оценка кадастровой стоимости проводится не реже, чем раз в пять лет с использованием методов массовой оценки, при этом могут не учитываться индивидуальные особенности самого земельного участка и недвижимости на нем, а также различные обременения, которые связаны с ним. Таким образом, возникает проблема несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков.

Здесь же возникает другая проблема -кадастровая стоимость утверждается нормативным актом, обязательна к применению и может быть оспорена только в специальном порядке. Именно оспаривание кадастровой стоимости земельных участков поможет снизить платежи по аренде этого участка, также уменьшить налоговое бремя и уменьшить сумму при выкупе земельного участка в собственность. Все это является вполне актуальным и важным на сегодняшний день, в период товарно-денежных отношений в экономике.

Что касается самого процесса оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, то здесь существует два способа: оспаривание в административном и в судебном порядке. Необходимо отметить, что оспаривание кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке производится через арбитражный суд, в независимости от статуса лица, обратившегося в суд, а также от статуса или качества земельного участка (земельные участки, предназначенные для промышленных целей, земельные участки, используемые для дачного хозяйства или для индивидуального жилого строительства). Согласно законодательству существуют всего лишь два основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков и построек на этих участках:

Во-первых, при недостоверных сведениях о земельном участке, которые были использованы при расчете его кадастровой стоимости;

Во-вторых, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Все основания для обжалования кадастровой стоимости земельных участков предполагают предоставление одинакового набора документов для рассмотрения заявления и разрешения споров, имеются различия в процессуальной форме при рассмотрении в административном и судебномпорядке.

Наиболее эффективным способом оспаривания кадастровой оценки земельных участков является установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Владелец земельного участка, которому стало известно о несоответствии рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, имеет возможность провести переоценкустоимости единичного земельного участка. Если результаты расходятся - можно обращаться с соответствующей жалобой в Росреестр или арбитражный суд. Для обжалования кадастровой стоимости земельного участка заявитель должен представить соответствующий отчет о рыночной оценке земельного участка и прилегающих построек, а также должен предъявить экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Тем не менее, на саму оценку рыночной стоимости земельных участков и прилегающих к ним построек могут повлиять множество самых различных факторов. Это могут быть и политические и экономические факторы, в том числе спрос и предложение на данном рынке, месторасположение, категория земельного участка и обременения, которые с ним связанны, а также наличие различных коммуникаций.

Что же касается решения вопроса о надлежащей дате, на которую истцу следует доказать рыночную стоимость земельного участка при внесении требования о внесении ее в качестве кадастровой, то здесь следует учитывать особенность соотносимости рыночной и кадастровой стоимости и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость.В свою очередь, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

На опыте работы многих предприятий, можно выявить самые распространённые случаи завышения кадастровой стоимости:

Разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен;

Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости;

Завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка;

Разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Одним из самых эффективных методов защиты своих прав в отношении земельных участков и оспаривания их кадастровой стоимости будет являться обращение в прокуратуру, а также налоговую инспекцию.

В свою очередь, встают также не малозначимые проблемные вопросы при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков:

Существует проблема при предоставлении льгот по земельному налогу для определенного круга лиц;

Определенно есть проблема по оповещению собственников об изменении кадастровой стоимости земельных участков;

Проблема возможности и порядка оспаривания кадастровой стоимости земельных участков;

Вопрос о суммах «ошибок» при начислении земельного налога в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка;

Проведение массовой оценки кадастровой стоимости земельных участков вслепую.

Зачастую, многие собственники земельных участков бывают удивлены и возмущены новыми уведомлениями об уплате имущественных налогов, также это касается и земельного налога. Все это связанно с удорожанием кадастровой стоимости земли, что зачастую не совпадает с их реальной рыночной стоимостью. Владельцы таких земельных участков могут получить налоговые поручения, которые будут в несколько раз превосходить предыдущие платежи. Никак нельзя отрицать то, что все это является большим стрессом для людей.

По авторитетному мнению экспертов, повышение налога на земельный участок связано с массовой оценкой кадастровой стоимости земельных участков «вслепую». Оценка производится без выезда на место, а также не учитываются данные Государственного кадастра недвижимости. В проведении такого рода оценки нет ничего удивительного, но при условии, что в Государственном кадастре недвижимости отображена корректная информация и дополнительные сведения об объекте оценки. По официальной информации Счетной палаты, только на середину 2014 года данные Федеральной налоговой службы лишь на половину соответствуют данным кадастра недвижимости.

Для более объективной оценки земельных участков и других объектов собственности необходимо увеличить количество критериев для оценки, также данные критерии должны быть характерны для конкретных регионов и для каждого типа объекта недвижимости. Так можно привести пример небольшого набора критериев для определенного типа собственности - капитальное строение: материал, из которого изготовлены стены, этажность здания, степень износа и год постройки данного типа недвижимости. В целом стоит отметить, что важную роль должны играть те факторы, которые в свою очередь, определяют рыночную стоимость недвижимости и непосредственно влияющие на нее. Но на сегодняшний день, такие критерии в подавляющем большинстве случаев не учитываются или не используются совсем при оценке кадастровой стоимости земельных участков или другой собственности.

Важно отметить, что налог, который определяется с помощью кадастровой стоимости и взимается только с земельных участков. Но сама земля в некоторых районах может стоить по-разному, а себестоимость строительства различных объектов может быть одинаковой. Существуют и другие случаи, к примеру, два одинаковых участка оценены по-разному, но они находятся в непосредственной близости друг от друга.Также дополнительную информацию можно получать в БТИ, органах статистики, Росреестре, а также при использовании других баз данных. Тем не менее, пока отсутствуют нормативно-правовые акты, где должны быть закреплены требования по использованию необходимой документации для оценки.

Что касается сумм, которые приходится выплачивать гражданам при неправильной оценке кадастровой стоимости, то они могут исчисляться миллиардами рублей в масштабах всей страны. Даже при условии, что процент неправильно оценённой недвижимости невелик, все равно эта сумма будет очень большая.В свою очередь, налогоплательщики могут оспорить неправильно оцененную кадастровую стоимость. Для этого в каждом регионе страны созданы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке. Тем не менее, такие процедуры для простых граждан могут обойтись непомерно дорого. Оспорить неправильные результаты оценки кадастровой стоимости в досудебном порядке можно в течение полугода после ее утверждения. При условии если собственник не успевает обратиться в этот срок в комиссию, то здесь может помочь только суд и как упоминалось выше, здесь будут проходить разбирательства в арбитражном суде. Важно отметить, что узнать об изменении стоимости можно только по собственной инициативе. Все это значительно уменьшает шансы по обращению в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, а это чревато увеличением издержек, также сроков рассмотрения искового заявления.

От сказанного выше вырисовывается другая, немаловажная проблема - оповещение об изменении кадастровой стоимости собственников. Одним из инструментов решения данной проблемы может послужить своевременная информация на сайте налоговой службы. Также это можно решить с помощью информации о кадастровой стоимости своего объекта по кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости.

Следующая проблема - аукционы, в форме которых обязана проводиться кадастровая оценка земельных участков и недвижимости. Аукционы, в большей части себя не оправдывают. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации, главным критерием в данном случае является стоимость исполнения работ, и к оценке допускаются компании, не имеющие опыта работ в данном регионе, что, естественно, отражается, на результатах определения стоимости.

При переоценке кадастровой стоимости используются рыночные данные о стоимости земельных участков на дату утверждения Постановления Правительства Пензенской области от 15 ноября 2013 г. № 850-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Пензенской области» (январь 2012 г.). В рамках исследования нами был проведен ретроспективный анализ рыночной стоимости земельных участков (по категории «земли населенных пунктов» в Пензенской области). Диапазон выбора данных об объектах-аналогах взят с 1.11.2011г. по 1.04.2012г.(полугодовой интервал от момента утверждения результатов кадастровой стоимости). Стоимость за проанализированный период колеблется в пределах от 2000 руб/кв.м. до 6234 руб/кв.м. При анализе использовались земельные участки коммерческого назначения. Наибольшее значение стоимости зафиксировано в феврале 2012 года, наименьшее - в апреле 2012 года. Связана данная разница с тем, что земельные участки имеют различное местоположение, площадь, определенные отличия в назначении (под строительство гаражей, торговых объектов и т.д.).

Рис. 1. Средняя стоимость земельных участков коммерческого назначения в Пензенской области (за 1 кв.м.)

Рис. 2. Средняя стоимость земельных участков коммерческого назначения в Пензенской области (за 1 кв.м.)

В результате анализа было выявлено превышение кадастровой стоимости над рыночной в пределах 5-10%.

Подводя итог, необходимо отметить, что существует множество проблемных вопросов при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и выше были представлены некоторые из них. Но если же ответственно подойти к решению этих проблем, то можно избавиться от них. Множество проблем связано с нормативно-правовой базой, в свою очередь это отражается на действиях самих оценщиков и компаний, которые производят массовую оценку кадастровой стоимости земельных участков и жилой недвижимости. А также весомой проблемой становится несвоевременное оповещение собственников земельного участка об изменении кадастровой стоимости, что зачастую не позволяет им решить вопросы в административном порядке, а именно в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Рецензенты:

ТаракановО.В.,д.т.н., профессор,декан факультета «Управление территориями», заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза;

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.

Библиографическая ссылка

Учинина Т.В., Строкина К.Н., Усанова Н.В. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=16132 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения своих регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.
Принятие решений по вопросам выкупа земельных участков в собственность мало ориентировано на ее экономическую составляющую и в лучшем случае связано с чисто фискальными последствиями. В обществе, в том числе среди профессиональных консультантов, отсутствует единое мнение о ценности российских земель, а представление о размере земельной ренты носит абстрактный характер. Одни утверждают, что Россия обладает бесценными земельными ресурсами, а другие наоборот, что конкретный участок может ничего не стоить, т. к. в России много пустующих земель. Доходит до того, что профессиональные консультанты уже говорят о том, что и на Западе земельные участки фактически продаются за бесценок, что, очевидно, не соответствует действительности. В целом, система оценки земельных участков (а в большей степени ее отсутствие) стала серьезным тормозом в принятии решений, как на уровне отдельных землепользователей, так и на уровне государственных и муниципальных органов.
Ожидать, что эти проблемы автоматически решатся по мере становления земельного рынка– это самообман. Без достижения единого мнения о том, какой все-таки по размерам собственностью страна наделяет новых землевладельцев, сам институт земельной собственности не будет е легитимным, а земельный рынок – прозрачным. При этом общество приходит к осознанию того, что причины возникших сложностей кроются как в неясности целей современной земельной политики, так и в унаследованном от советского периода принципе бесплатности земли, лишь подтвержденного в период приватизации
Оценку как процедуру определения стоимости земельных участков условно можно подразделить на государственную и независимую. Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Оценка рыночной стоимости земельных участков является прерогативой оценщиков– юридических лиц и предпринимателей, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности и обладающих квалифицированными трудовыми ресурсами – специалистами, имеющими знания и навыки определения стоимости на основе анализа экономических факторов, земельных отношений и свойств объекта исследования.
Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится с применением как классических подходов (сравнительного, затратного и доходного), так и с использованием техники остатка для земли, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. При этом техника остатка для земли должна является фактически дополнительным методом оценки в условиях ограниченности информации о сравнимых сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если необходимость совместного использования таких двух подходов вызвана недостатком информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность их применения связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения – от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку и после сдачи объектов в эксплуатацию. Применение двух подходов для целей оценки застроенного земельного участка дает более корректную информацию, но требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояния земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов).

Независимая оценка земельных участков осуществляется с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Понятие недвижимого имущества включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость, то есть характеризует не физические свойства объекта, а права в отношении объекта.
Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – есть оценка рыночной стоимости прав на оцениваемое имущество, включающее в себя право на земельный участок и право собственности на улучшения.
Правом полной собственности на землю обладает только государство. Частная собственность на землю является ограниченным правом пользования, владения и распоряжения отдельными видами земельных ресурсов: как правило– земная поверхность для использования ее в качестве пространственного базиса. При этом частная собственность на пространственный базис связана с рядом ограничений использования (функциональными, экологическими, градостроительными и т.п.) и рядом обременений (сервитуты, обязательства по проведению природно-охранных мероприятий и т.п.).
В собственности же государства остаются недра, воздушное пространство, важнейшие водные и биоресурсы естественного происхождения, и их использование частными лицами осуществляется на временной и платной основе, регулируемой специальными соглашениями с государственными структурами. Также государство оставляет за собой право изъятия земли из частной собственности для общих государственных нужд с соответствующей денежной компенсацией собственнику его потерь.
В целом российский земельный рынок характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно находятся в бессрочном пользовании, либо предоставлены в аренду.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду.
В связи с вышеуказанной нормой можно было бы ожидать существенных изменений в структуре собственности на земельном рынке и динамичного формирования вторичного рынка земельных участков, однако требование о перерегистрации не обеспечено мерами ответственности за уклонение от перерегистрации. Следовательно, если юридическое лицо по каким-либо основаниям (к самым распространенным из которых относится элементарная нехватка средств) пропустило установленный срок, привлечь его к ответственности невозможно. На федеральном уровне административная ответственность предусматривается только Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, и для того чтобы иметь возможность привлечь юридическое лицо к административной ответственности за уклонение от перерегистрации, необходимо вносить изменения в указанный Федеральный закон.
Обоснованно обязать юридическое лицо перерегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно в двух случаях.
Во-первых, если юридическое лицо проходит процедуру реорганизации или смены организационно-правовой формы. В этом случае вновь регистрируемое юридическое лицо обязано зарегистрировать право на землю в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования частным лицам не предоставляется. Следовательно, вновь возникшее (или реорганизованное) юридическое лицо должно приобрести право собственности или аренды на участок.
Во-вторых, если юридическое лицо собирается полностью или частично распорядиться земельным участком. Правом распоряжения обладают только собственники имущества или уполномоченные им лица. В этом случае юридическое лицо заинтересовано в первоначальном выкупе земельного участка в собственность.
Землепользователь при реализации нормы о перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования должен сделать выбор между собственностью и арендой. Разумеется, собственник земельного участка обладает значительно большим объемом правомочий, чем арендатор. Основным преимуществом собственника по сравнению с арендатором является возможность самостоятельно распоряжаться земельным участком в рамках, установленных законодательством. Арендатор скован как законом, так и договором аренды и обязан принимать во внимание волю и законодателя, и собственника.
Таким образом, государство, являясь практически монопольным продавцом и арендодателем земельных участков, выступает в качестве ценопроизводителя, по сути устанавливающего, где будет кривая предложения, и как следствие – какой будет либо цена сделки купли-продажи, либо величина аренды того или иного земельного участка. Именно государство формирует первичный рынок земельных участков.
В этой ситуации сделки с земельными участками совершаются в условиях, когда цена определяется не столько соотношением спроса и предложения, сколько внеэкономическими факторами. Правда, и при разработке методик расчета арендной платы за земельные участки, и при установлении ставок земельного налога государственные органы пытаются разными способами учесть рыночные факторы. Тем не менее, пока доля земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, не вырастет до достаточного уровня, необходимого для формирования развитого вторичного рынка земельных участков, цены сделок, а следовательно, и рыночная стоимость земельных участков, обращающихся в настоящее время на вторичном рынке, будут тяготеть к стоимости, установившейся на первичном рынке.
Следовательно, при существующем сегодня порядке формирования земельного рынка затраты на приобретение земельных участков, в основной массе, зависят не от рыночной ситуации, а от административных решений государственных и муниципальных органов власти. Все это в свою очередь определяет сложность оказания услуг по оценке земли независимыми оценщиками до тех пор, пока не будет сформирован полноценный земельный рынок.
Другим следствием неразвитости рынка земельных участков является сложность применения традиционных методов оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, или предназначенных для их размещения. Все методы оценки основаны на общих методологических подходах.
Отсутствие развитого рынка купли-продажи земельных участков определяет и отсутствие конкурентного рынка аренды. Передача в аренду государственных и муниципальных земель осуществляется в соответствии с законодательными актами, устанавливающими основы платного землепользования в России. Поэтому при оценке земельных участков методом капитализации земельной ренты, с определенными допущениями, используются ставки арендной платы за землю, установленные органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
В заключение хочется подчеркнуть, что качественное выполнение оценки земельных участков доходным подходом доступно лишь для оценщиков, чьи стаж работы и портфель заказов позволили создать базы данных о доходности и вариантах функционирования аналогичных объектов.